Lågt utbud på kontorslokaler i Stockholm

 
Lågt utbud på kontorslokaler i StockholmSkanska bygger ett kontorshus i Hammarby Sjöstad på uppdrag av Fabege. Illustration: Tomorrow. En nyligen presenterad rapport från Stockholms Handelskammare pekar på ett tydligt problem för tjänstenäringarna i Stockholms innerstad; sysselsättningen ökar i rask takt medan utbudet av nya kontorslokaler knappt ökar alls och hyrorna stiger. Bristen på kontorsyta anges som det främsta hindret för tillväxt enligt Handelskammarens kvartalsbarometer.

I de centrala delarna av Stockholm, CBD, finns det enligt Handelskammaren i stort sett inga vakanser alls. Marknadsläget utanför centrum är mer balanserat och vissa ytterstadsdelar dras med höga vakanser.  

Byggfaktas bild av utbudet av kontorslokaler i Stockholms Stad är inte helt positiv. Stockholms Stad svarar visserligen över tid för omkring hälften av regionens nyproduktion av kontorslokaler men marknadsutvecklingen har varit negativ de senaste åren.

Under 2017 färdigställdes omkring 30 000 kvadratmeter kontor. Det är lite mindre än hälften av genomsnittet för de senaste tio åren. Under 2018 och 2019 ökar utbudet till mellan 40 000 och 50 000 kvadratmeter per år men det är fortfarande lägre än årsgenomsnittet på närmare 70 000 kvadratmeter.

Marknadsutvecklingen i Stockholms Stad är också sämre än för regionen som helhet där nytillskottet av kontorslokaler stadigt ökat sedan 2010. Och den trenden gäller även för övriga regioner där nytillskottet av kontorslokaler i det närmaste fördubblats sedan 2011-2013.

Till den lite negativa marknadsbilden för Stockholm kan läggas att rivningarna av kontorshus ökar och i stället för ett nytt kontorshus byggs som regel ett bostadshus. En annan negativ tendens för kontorsbyggandet är att planinnehållet oftare förskjuts mot bostäder.

I Stockholms centrala affärsområde tillkom i stort sett inga nya kontorsytor alls under 2017 och under 2018 är utbudet fortsatt lågt; omkring 5 000 kvadratmeter. Det genomsnittliga utbudet i området för de senaste tio åren ligger på knappt 20 000 kvadratmeter. Aktiviteten i marknaden var dessutom mycket ojämn med en kort period av högt utbud 2008-2010 och därefter i stort sett inget tillskott alls av ny kontorsyta.

De närmaste åren ökar färdigställandet till omkring 30 000 kvadratmeter per år. Det är i första hand Vasakronans ny- och ombyggnader vid Sergels Torg som påverkar marknadsbilden. De kända investeringsplanerna på längre sikt inom CBD är framför allt Alectas påbyggnad av World Trade Center med 25 000 kvadratmeter och Skanskas Snäckan som blir Sveriges Kommuner och Landstings (SKLs) nya huvudkontor. Lite mindre konkreta är planerna för en överdäckning av centralstationsområdet med en potential på 100 000 kvadratmeter kontorsyta.

Utanför CBD har nyproduktionen varit betydligt stabilare. Tillskottet av ny kontorsyta i området har med något undantag legat omkring 30 000 - 40 000 kvadratmeter per år. Under 2017 minskade färdigställandet till drygt 20 000 kvadratmeter. För 2018 och 2019 pekar Byggfakta åter på ett utbud i trakterna av 30 000 kvadratmeter. Och investeringsplanerna är omfattande med en total byggvolym på närmare 600 000 kvadratmeter.

Projektreserven domineras helt av tre företag; NCC AB med 25 procent, Skanska AB med 20 procent och Vasakronan AB med knappt 15 procent. Fabege AB som hittills dominerat nyproduktionen utanför CBD svarar för knappt 5 procent av projektreserven.

Nyproduktionen av kontorslokaler i Stockholm har de senaste tio åren till stor del legat i CBD 25 procent, Kista 20 procent, Nordvästra Kungsholmen 10 procent och Södra Hammarbyhamnen 10 procent det vill säga två tredjedelar av den totala nyproduktionen i kommunen.

De närmaste åren sker en påtaglig förskjutning av den geografiska koncentrationen från centrum mot ytterområden. Nyproduktionen inom CBD-området minskar och svarar inte för mer än 10 procent av den totala nyproduktionen de närmaste fem åren. Nyinvesteringarna koncentreras i stället framför allt till Värtanområdet med 30 procent och Nordvästra Kungsholmen med 15 procent.

Utvecklingen av byggplanerna för centralstationsområdet i Stockholm hinner knappast påverka utbudet av kontorslokaler före 2025. Det gäller också de omfattande byggplanerna för Masthamnen på Södermalm.


Lars-Örjan Axling
 
 

Lediga lokaler