Så undviker du skadestånd vid ombyggnation

13 Jun 2019

Jessica Ekmark och Sofia Kämmerling. När byggnader ska renoveras eller byggas om kan hyresgäster bli drabbade på olika sätt. Störningar som uppkommer från arbete med renovering eller ombyggnation kan ge hyresgäster rätt till nedsättning av hyran och skadestånd. Här är en kortfattat redogörelse för vad man bör tänka på i samband med ombyggnationer som genomförs utanför hyresgästers lokaler.

Förekommer det under hyrestiden brister eller störningar av olika slag kan hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran och skadestånd. Störningarna kan exempelvis avse arbeten i allmänna utrymmen utanför hyresgästens lokal såsom vid ombyggnation av rulltrappor, kundstråk eller entréer. Hyresgästen kan därvid ha rätt till ersättning enligt följande.

Nedsättning av hyra

När det gäller rätten till nedsättning av hyra har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran om brist i nyttjanderätten uppstår under hyrestiden, till exempel om det förekommer störningar i lokalen i form av buller, avskärmningar, minskat ljusinsläpp, hinder framför fönster eller försämrad access. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vad gäller nedsättning av hyra är strikt och kräver således inte att hyresvärden varit vårdslös. Ansvaret gäller oavsett vem som orsakat bristen. Det är dock alltid hyresgästen som har att visa att brist uppstått i lokalen. Nedsättningens storlek är beroende av bristens beskaffenhet och hur bristen påverkat användningen av lokalen. Enligt rättspraxis bör ett riktvärde vara att hyran efter nedsättningen ska förhålla sig till den avtalade hyran såsom nyttjanderättens faktiska värde med hinder eller men förhåller sig till det värde nyttjanderätten skulle ha haft om lokalen hade varit i avtalsenligt skick. Även effekterna för den specifika verksamheten som bedrivs i lokalen bör beaktas.

Skadestånd

När det gäller rätt till skadestånd vid brist i nyttjanderätten under hyrestiden krävs att hyresvärden varit vårdslös. Bevisbördan för detta är omvänd vilket innebär att hyresvärden måste visa att denne inte varit vårdslös. Att bygga om en fastighet kan dock inte anses vårdslöst i sig, däremot kan vårdslösheten bero på hur arbetena utförs och med vilken aktsamhet – såsom exempelvis om hyresvärden borde utfört arbetena etappvis, säkerställt viss framkomlighet till lokalen, utfört arbetena kvällstid eller avskärmat området som byggs om.

För en butiksinnehavare kan dock ombyggnationer innebära ekonomisk förlust även om arbetena utförs på ett aktsamt sätt, men föreligger ingen vårdslöshet har som sagt inte hyresgästen rätt till ersättning för förlusten. Har hyresvärden däremot varit vårdslös så ska hyresgästen visa vad skadan uppgår till och att skadan beror på byggnationerna och inte på något annat.

Intersport-fallet – nytt avgörande från Högsta domstolen

Frågan om ersättning vid ombyggnationer av galleria har prövats av Högsta domstolen genom dom 2019-06-04 i mål T 4179-18. I målet genomförde hyresvärden ombyggnationer i en nästan ny köpcentrumanläggning, Entré Malmö. Högsta domstolen prövade i domen frågorna om ombyggnadsarbeten inneburit sådant hinder eller men i Intersports nyttjanderätt att den gett dem rätt till nedsättning av hyran och senare även till uppsägning i förtid av hyresavtalet.

Intersport, som då var en av hyresgästerna i Gallerian, hade fått tillträde till sin lokal när den nya gallerian invigdes. Fyra år därefter påbörjade hyresvärden ombyggnationer vilket enligt Intersport hade inneburit hinder och brist i Intersports nyttjanderätt till deras lokal och tillhörande gemensamhetsutrymmen.

Arbetena som utförts av hyresvärden innebar bland annat att innertaket plockades ned, golvbeklädnaden bilades bort, rulltrappor stängdes av i perioder och huvudentrén stängdes och ersattes av provisoriska entréer. Högsta domstolen ansåg att ombyggnationerna bland annat varit mer omfattande och tidskrävande än vad Intersport kunnat räkna med, främst mot bakgrund av att arbetena påbörjades så nära inpå gallerians färdigställande och ingivning, och att Intersport var berättigat till nedsättning av hyra med 40 % av ett kvartal.

Domstolen fastslog att ombyggnationen inneburit en ingripande olägenhet som medfört att Intersports lokal inte varit fullt brukbar för sitt ändamål. Visserligen var butikens omsättning relativt stabil under ombyggnadsperioden, men detta hade av utredningen i målet till stor del berott på att Intersport fått ändra sortimentet och bedriva fortlöpande reakampanjer.

Det är mot bakgrund av ovanstående avgörande viktigt att känna till vad man bör tänka på vid renovering och ombyggnationer och att hänsyn även ska tas till den verksamhet som bedrivs i närliggande lokaler och fastigheter i den utsträckning det är möjligt.

Av: Jessica Ekmark, advokat, och Sofia Kämmerling, biträdande jurist, på AG Advokat.

13 Jun 2019

Adestias checklista för ett lyckat AV-projekt

Relaterade artiklar

Mest lästa

Annonsera

CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!

Läs mer