Andrahandsuthyrning – vad gäller enligt lagen?
27 Jun 2019
Ett hyresförhållande innebär vanligtvis ett åtagande som sträcker sig över flera år. När ett hyresavtal väl har ingåtts har parterna kommit överens om omfattningen av hyresförhållandet och således lokalens storlek. En hyresgäst vars behov av lokalens yta förändrats under pågående hyrestid har viss möjlighet att upplåta hela lokalen eller delar av lokalen i andra hand. Men under vilka förutsättningar får en hyresgäst upplåta lokalen vidare? Reglerna skiljer sig åt för det fall då lokalen upplåts i andra hand (s.k. total sublokation) och det fall då del av lokalen upplåts (s.k. partiell sublokation).
Total sublokation
Total sublokation föreligger när lokalen upplåts i andra hand till annan för självständigt brukande, vilket normalt brukar avses när man talar om andrahandsuthyrning. Sådan andrahandsuthyrning kräver som huvudregel att hyresvärden lämnar sitt samtycke. Om hyresvärden inte samtycker kan dock hyresgästen begära tillstånd från hyresnämnden och därigenom ändå få hyra ut lokalen i andra hand. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs dels att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, dels att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Befogad anledning för hyresvärden att vägra samtycke kan exempelvis vara om förstahandshyresgästen enligt hyresavtalet betalar moms på hyran men andrahandshyresgästen inte bedriver momspliktig verksamhet och därigenom rubbar hyresvärdens förutsättningar att debitera moms på hyran. Det kan också särskilt noteras att ju längre tid förstahandshyresgästen har för avsikt att hyra ut lokalen i andra hand desto svagare är dennes motiv till att andrahandsuthyrningen ska bestå mot hyresvärdens vilja.
Partiell sublokation
Partiell sublokation föreligger när hyresgästen inrymmer annan i lokalen. Till skillnad från nyss nämnda andrahandsuthyrning krävs inte hyresvärdens samtycke när annan inryms i lokalen, men däremot får ett inrymmande inte ske om det kan medföra men för hyresvärden. En vanlig frågeställning brukar därför vara var gränsen mellan inrymmande och den tillståndspliktiga andrahandsuthyrningen går.
Vid bedömningen av om det är fråga om en tillståndspliktig andrahandsuthyrning har i rättspraxis vikt lagts vid om andrahandshyresgästen har haft rätt till självständigt nyttjande eller inte. I praxis har en andrahandshyresgäst ansetts ha haft självständig rätt även då förstahandshyresgästen undantagit ett låst rum. Avgörande för bedömningen är alltså inte om hela eller endast del av lokalarean hyrs ut i andra hand.
Konsekvenser vid felaktig bedömning
Konsekvensen av att en hyresgäst bryter mot dessa regler är att hyresrätten kan komma att förverkas. Förverkande sker dock först om inte hyresgästen efter tillsägelse och utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller, i fråga om total sublokation, ansöker om och beviljas tillstånd från hyresnämnden. Vid total sublokation måste rättelse begäras av hyresvärden inom två månader från det att denne fick vetskap om upplåtelsen. En felaktig bedömning från hyresgästens sida om att tillstånd inte behövs kan alltså leda till att hyresavtalet förverkas och att hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.
Av : Jessica Ekmark, advokat AG Advokat och Niclas Tidare, biträdande jurist AG Advokat
27 Jun 2019
Relaterade artiklar
Mest lästa
Annonsera
CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!
Läs mer-
Ny Head of Real Estate Advisory på Drees & Sommer Sverige
Har lång erfarenhet och omfattande kompetens inom tillgänglighet, arkitektur och fastighetsrådgivning.
-
Kraftigt ökade vakanser på Malmös kontorsmarknad
Vakansgraderna har ökat dramatiskt under vintern och våren.
-
Wihlborgs hyr ut till Region Skåne i Malmö
Samlokaliserar Hjälpmedelsverksamheten till fastigheten Sufflören 4 i Hyllie.
-
Byggstart för The Parkside i Göteborg
Blir det högsta huset i Sverige att kläs med återbrukat tegel.
-
Ljudbubblor skapar bättre ljudmiljö på kontoret
En ny avhandling från Högskolan Väst undersöker om ljudmiljön på öppna kontor går att göra mer behaglig genom innovativ ljuddesign.
-
Fortsatt stigande vakansgrader för kontor i Göteborg
De senaste årens stora tillskott av nya kontorsytor pressar marknaden.
-
Arkitekten om framtidens kontor
Är det klimatmässigt rimligt att ha en egen kontorsplats och samtidigt sitta hemma halva arbetstiden?