Brist i nyttjanderätten och hyresgästens rättigheter

1 Dec 2020

En brist i lokalen ska åtgärdas av fastighetsägaren, annars har hyresgästen rätt till ersättning. Foto: Getty Images. Att en förhyrd lokal har brister är förhållandevis vanligt, det kan gälla allt från buller till en vattenläcka, eller annat som hindrar hyresgästen från att använda lokalen på avsett sätt. Hyresvärden ska alltid först informeras om bristen, helst skriftligen (bevisvärde), samt beredas möjlighet till avhjälpning. Hyresgästen kan därefter ha rätt att göra olika påföljder gällande. I denna artikel ger AG Advokat en kortfattad redogörelse över vilka verktyg hyresgästen kan vidta.

JURISTKRÖNIKA: När man i detta sammanhang talar om brist, bör man ha klart för sig att hyreslagen (12 kap. jordabalken) ser väldigt brett på begreppet brist. Lokalen ska kunna användas för det avsedda ändamålet enligt hyresavtalet, exempelvis butik eller kontor. Högsta domstolen har i sin praxis angett att en brist kan föreligga redan vid en inskränkning i hyresgästens möjlighet att bedriva den verksamhet som följer av hyresavtalet.

En brist i lokalen skulle till exempel kunna vara avsaknad av avtalade funktioner, att viss yta blivit obrukbar på grund av vattenläckage, dålig ventilation, mögel och lukter som innebär störningar i hyresgästens verksamhet. Härtill ska nämnas att hyresvärdens ansvar inte bara omfattar lokalens inre fysiska skick, utan också utifrån kommande hinder och men; oljud från grannar och försvårad tillgång till ytor i eller utanför byggnaden – såsom trappor och gemensamma utrymmen.

Nedsättning av hyra

Om hyresvärden inte avhjälper bristen har hyresgästen rätt till hyresnedsättning under den tid bristen består. Notera dock att nedsättning av hyra endast utgår från den dag då hyresgästen påkallat bristen för hyresvärden. Storleken på hyresnedsättningen ska förhålla sig till den avtalade hyran och det värde som nyttjanderätten skulle ha haft om lokalen varit i avtalsenligt skick. Är bristen begränsad till en viss yta av lokalen, kan hyresnedsättningen beräknas motsvara hyra för sådan obrukbar yta. Om bristen däremot består av störningar i form av lukt eller buller är det inte lika enkelt att fastställa en skälig hyresnedsättning.

Om lokalen används för affärsverksamhet och bristen har negativ inverkan på lokalens funktion, kan uppgifter om rörelsens resultat innan och under tiden för bristen utgöra grund för beräkning av hyresnedsättningen. I ett rättsfall där en ombyggnation ansetts utgöra en ingripande olägenhet för hyresgästen (det köpcentrum som inrymde den aktuella lokalen kunde liknas vid en byggarbetsplats), ansåg Högsta domstolen att bristen motsvarade en hyresnedsättning om 40 procent.

Uppsägning och skadestånd

En lokalhyresgäst får säga upp ett hyresavtal endast om bristen är av väsentlig betydelse – ett juridiskt begrepp som i detta sammanhang kan översättas med; nästan aldrig. Det handlar om att avgöra ifall bristen innebär att hyresgästen i huvudsak inte får del av vad denne har rätt att förvänta sig enligt hyresavtalet med hänsyn till omständigheterna vid tidpunkten för tillträdet till lokalen/tecknandet av hyresavtalet. En hyresgäst som tillträder en lokal i ett nybyggt köpcentrum bör exempelvis inte ha anledning att förvänta sig större byggnadsåtgärder redan inom några år från tillträdet.

En viktig omständighet för bedömningen om en brist är väsentlig, är om bristen kan bli långvarig och om bristen kan avhjälpas. Hyresvärden ska normalt beredas tillfälle att avhjälpa uppkommen brist. Det bör noteras att även om en brist från början inte utgör grund för uppsägning, kan bristen bli väsentlig om hyresvärden inte avhjälper bristen inom rimlig tid. Hyresgästen kan begära ersättning för den skada som hyresgästen lider på grund av bristen och hyresavtalets förtida upphörande.

Deponering av hyra

En av de viktigaste skyldigheterna för en hyresgäst är att betala hyran i rätt tid. Dröjsmål med hyresbetalning ger hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet för förverkande. Om hyresgästen har en fordran mot hyresvärden på grund av brist i nyttjanderätten, vilket hyresvärden bestrider, kan hyresgästen deponera den delen av hyran som motsvarar fordran hos länsstyrelsen. En formellt korrekt deponering utgör i detta fall ett hinder mot att hyresavtalet sägs för förverkande och motiverar ofta hyresvärden att agera.

Juridiken i hyreslagen kan vara snårig, både för hyresgäst och hyresvärd. Om en felaktig åtgärd vidtas, eller om en åtgärd vidtas på felaktigt sätt, riskerar hyresgäst eller hyresvärd att den andre parten får rätt till skadestånd och i värsta fall rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Särskilt vid deponering av hyra, vid uppsägning av hyresavtalet och vid framställande av krav mot avtalsparten, rekommenderas att ta hjälp av en jurist för rådgivning.

Helena Bjälkemo, Partner på AG Advokat

Sara Öhrlund, biträdande jurist på AG Advokat

1 Dec 2020

Taggar

Inför flytten

Adestias checklista för ett lyckat AV-projekt

Relaterade artiklar

Mest lästa

Annonsera

CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!

Läs mer