Det här gäller när hyresgästen går i konkurs

29 Aug 2019

Advokat Jessica Ekmark och biträdande jurist Jonas Sabel. Konjunkturen kan naturligtvis vända och vid en eventuell försämrad konjunktur följer oftast en ökning av antalet konkurser. I denna krönika belyser vi hur en hyresvärd bör tänka och agera när hyresgästen hamnar på obestånd och försätts i konkurs.

En hyresgästs konkurs medför inte per automatik att hyresförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen upphör. Konkursen medför heller inte att konkursboet per automatik blir avtalspart i hyresförhållandet. För att skydda sig och begränsa sin skada måste därför hyresvärden vara aktiv. Hyresvärdens fordringar på hyra är oprioriterade i konkursen, vilket innebär att hyresfordran blir en vanlig fordran i konkursen. Det finns därför en stor risk att hyresvärdens fordringar på hyra inte kommer betalas vid hyresgästens konkurs.

Om lokalen inte tillträtts vid konkursens inträffande har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet om säkerhet, som hyresvärden skäligen kan nöja sig med, för hyresavtalets fullgörande inte ställs inom en vecka från hyresvärdens anfordran. Om lokalen tillträtts vid konkursutbrottet och hyresvärden saknar säkerhet för att hyresavtalet fullgörs som denne skäligen kan nöja sig med har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet, om inte sådan säkerhet ställs inom en månad från begäran, eller om inte konkursboet inom en månad efter hyresvärdens anfordran åtar sig att vilja svara för hyresgästens skyldigheter. Säkerheten avser endast hyresgästens framtida förpliktelser. Hyresvärden är även förhindrad att säga upp hyresavtalet, när hyresrätten får överlåtas, och sådan överlåtelse sker i enlighet med avtalet. Sägs avtalet korrekt upp av hyresvärden är hyresgästen skadeståndsskyldig avseende hyresförluster.

Hyresvärden har även möjlighet att uppmana ett konkursbo att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande och om så inte sker, inom en månad efter uppmaningen, svarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet och fram till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Svarar konkursboet för hyran blir sådan fordran en massafordran i konkursen, det vill säga en fordran med bättre rätt. Kravet för när lokalen ska anses vara ställd till hyresvärdens förfogande är inte definierat i hyreslagen och har således lämnats till rättstillämpningen att avgöra. Syftet är att hyresvärden ska kunna förfoga över och nyttja lokalen. Normalt sett bör en lokal ha ställts till hyresvärdens förfogande när denne fått nycklarna till lokalen. Enligt praxis från Högsta domstolen har en lokal ansetts varit ställd till hyresvärdens förfogande trots att det fanns egendom kvar i lokalen som konkursboet inte gjorde anspråk på.

Om hyresgästen inte betalat hyra före konkursen kan hyresavtalet förverkas och sägas upp för omedelbar avflyttning i enlighet hyreslagens regler om förverkande. Hyresvärden har då rätt till skadestånd för den skada som denne åsamkats samt obetald hyra. Dessa fordringar kommer vara oprioriterade i konkursen.

Vid en hyresgäst konkurs är det således viktigt för hyresvärden att vara aktiv och agera i ett så tidigt skede som möjligt för att i så stor utsträckning som möjligt undvika rättsförluster. Det bästa är att redan före ett hyresavtal tecknas göra en grundlig genomgång och bedömning av hyresgästens framtida betalningsförmåga, att kräva säkerhet för hyresavtalets fullgörande och att se till så att denna säkerhet inte försämras under hyrestiden.

Av: Jessica Ekmark, advokat och biträdande jurist Jonas Sabel vid AG Advokat.

29 Aug 2019

Adestias checklista för ett lyckat AV-projekt

Relaterade artiklar

Mest lästa

Annonsera

CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!

Läs mer