Juristen reder ut: Coworking - hyra eller inte?

14 Okt 2019

Advokat Jessica Ekmark och biträdande jurist Sofia Kämmerling vid AG Advokat reder ut vad som gäller för coworkingavtal. Coworking är ett fenomen som blivit allt vanligare på senare tid och som nu tar upp allt större ytor i Stockholm. Vid ingående av coworkingavtal är det viktigt att parterna funderar på vilket typ av avtal det egentligen är fråga om och om nyttjanderätten riskerar att falla in under hyreslagens regler.

Enkelt uttryckt innebär coworking att flera företag sitter under samma tak och arbetar, vilket för många är ett effektivt sätt att snabbt få tillgång till lokal utan längre bindningstid och utöka sitt kontaktnät. Idag finns flera olika typer av coworking alternativ för att passa olika typer av företag och branscher. Medlemskapet är dessutom oftast förenat med olika typer av service, så som till exempel städning, skrivarrum, cykelförvaring, konferensrum, wifi, reception, café och annat.

Om nyttjanderätten faller in under hyreslagens bestämmelser får det nämligen som följd att parterna har hyreslagens tvingande regler att förhålla sig till. Konsekvenser av detta är bland annat att medlemmen kan få ett indirekt besittningsskydd och som huvudregel rätt till skadestånd när avtalet upphör. Detta trots att avsikten kanske inte är att hyreslagen ska bli tillämplig och att hyreslagen kanske inte i alla lägen kan anses vara anpassad till denna typ av nyttjande. Det är därför viktigt att ta ställning till om upplåtelsen ifråga riskerar att utgöra hyra eller om det snarare är fråga om något annat. I hyreslagen anges som kriterier för att en upplåtelse ska falla in under hyreslagens regler att ”hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning”. Nyttjanderätten måste dessutom vara exklusiv för hyresgästen, d.v.s. ingen annan har rätt att nyttja samma område.

Olika typer av medlemskap

Vad som ingår i ett coworkingmedlemskap varierar och på marknaden kan i huvudsak tre olika varianter urskiljas. Den enklaste formen av medlemskap innebär att medlemmen mot en avgift får tillgång till en plats i någon av företagets lokaler i mån av sådan plats. Den andra formen av medlemskap innebär att medlemmen mot avgift alltid är garanterad viss plats i företagets lokaler. Den sista formen innebär att medlemmen mot en avgift har tillgång till ett avskilt rum i lokalen och tillsammans med andra dessutom kan nyttja vissa gemensamma ytor. När coworkingavtalet ska anses utgöra hyresavtal eller inte måste avgöras utifrån varje specifik situation och mer eller mindre starka skäl bör tala för att det rör sig om hyresavtal i de tre olika typerna av nämnda medlemskap. Det kan konstateras att nyttjandet i alla tre typer av coworkingmedlemskap ovan sker mot ersättning och utgör del av hus. Frågan är dock om rätten är tillräckligt exklusiv och bestämd för medlemmen.

Rättspraxis

Två rättsfall kan nämnas som exempel på situationer där gränsdragningen inom hyresrätten varit aktuell.

I ett mål hyrde två frisörer in sig hos en förstahandshyresgäst i en frisörsalong. Frisörerna betalade ersättning men hade inte rätt till någon bestämd area i lokalen eller viss stol. Avtalet mellan förstahandshyresgästerna och de andra två frisörerna ansågs inte utgöra ett hyresavtal.

I ett annat mål upplät SL åt en person att sälja bröd inom tunnelbanans biljetthallar. Då platserna för försäljning inte var klart lokaliserade och då de fortlöpande kunde variera inte bara inom en tunnelbanestation utan inom flera stationer kom HD fram till att upplåtelsen inte innebar en tillräckligt bestämd lokalisering för att utgöra ett hyresavtal. HD förklarade dock att en upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, till exempel en garageplats eller ett förvaringsutrymme, under vissa förhållandet kan anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats och placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.

Av dessa rättsfall kan utläsas att en upplåtelse som endast omfattar en med hyresvärden (eller andra hyresgäster) delad yta eller en upplåtelse som inte är tillräckligt lokaliserad har inte ansett utgöra hyresavtal av domstolen.

Parterna bör alltså inför ingående av coworkingavtalet noga överväga vilken typ av avtal det är fråga om i den enskilda situationen. I de situationer där det finns risk för att coworkingavtalet kan anses falla in under hyreslagens regler bör hyresvärden noga överväga att följa hyreslagens tvingande regler och ta hänsyn till exempelvis uppsägningstider. Hyresvärden bör även fundera på i vilka situationer ett avstående från besittningsskydd ska ingås för att undvika att behöva utge skadestånd vid uppsägning.

Av: advokat Jessica Ekmark och biträdande jurist Sofia Kämmerling vid AG Advokat.

14 Okt 2019

Adestias checklista för ett lyckat AV-projekt

Relaterade artiklar

Mest lästa

Annonsera

CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!

Läs mer