Juristerna reder ut tillträdesvillkoren

Vid tecknande av hyresavtal är det viktigt för båda parterna att säkerställa att avtalet är heltäckande, för att undvika framtida konflikter och kostnader. Parterna måste bland annat senast vid hyresavtalets tecknande ta ställning till hur tillträdesdagen ska fastställas.

När parterna tecknar ett nytt hyresavtal avseende en vakant lokal som ska tillhandahållas i befintligt skick är det inte ovanligt att det står klart för båda parterna vilken dag hyresavtalet kan börja löpa och hyresgästen kan tillträda lokalen. Det kan dock även vara så att parterna på förhand inte vet när lokalen kommer vara klar för inflytt. Hyresvärden kanske har åtagit sig att iordningsställa lokalen åt hyresgästen på visst sätt, lokalen kanske ska vara belägen i en byggnad som är under uppförande eller så sitter redan en befintlig hyresgäst i lokalen och det är ovisst när denne kan komma att flytta. Hur hanterar parterna då denna osäkerhet på bästa sätt?

Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) ska lokalen på tillträdesdagen som huvudregel vara i avtalat skick.Det är därför viktigt att avgöra när tillträdesdagen infaller. Det skick som hyresgästen har rätt till styr också hyresgästens rätt att göra påföljder gällande, så som exempelvis möjligheten att påtala hinder och men i nyttjanderätten om lokalen inte uppfyller avtalad standard. Detta gäller både för lokalen och eventuella gemensamma utrymmen. Trappor, sopnedkast, hiss och andra gemensamt nyttjade utrymmen ska således även vara i avtalat skick på tillträdesdagen. Det är också som utgångspunkt på tillträdesdagen att hyresgästen börjar betala hyra och övertar ansvaret för lokalen. 

Detta betyder däremot inte att tillträdesdagen måste vara bestämd i hyresavtalet utan tillträdesdagen kan vara rörlig, exempelvis med angivande av en preliminär tillträdesdag som målsättning. Vid ny- och ombyggnadsprojekt är det vanligt att hyresavtal innehåller reglering om att tillträde ska ske under en viss period beroende på när lokalen är färdigställd. Tillträdesdagen kan då exempelvis vara knuten till att en viss händelse inträffar (t.ex. slutbesked) eller beroende av när hyresvärden bestämmer att den börjar löpa. 

För det fall startbesked krävs för om- eller nybyggnation av en lokal är det vanligt förekommande att hyrestidens början inträffar när slutbesked ges eller när sådant interimistiskt besked, det vill säga tillfälligt slutbesked som är beroende av att bristen avhjälps eller att kontroll görs i ett senare skede, lämnas. Detta hör ihop med att användningsförbud enligt plan och bygglagen gäller ända tills slutbesked (alternativt interimistiskt slutbesked) har erhållits. Skulle därför hyresavtalet innehålla en bestämd dag för hyrestidens början och slutbesked inte erhållits till dess blir konsekvensen enligt hyreslagen att hyresavtalet förfaller.

Även om hyrestidens början är rörlig och det är ovisst när exakt hyrestiden börjar löpa, är det vanligt att perioden då hyrestiden kan börja löpa avgränsas att infalla under viss period. På så sätt lämnas viss uppfattning om när tillträdesdagen kan beräknas infalla, vilket också underlättar båda parternas planering inför förhyrningen. Detta kan även förenas med exempelvis vite om hyrestiden börjar löpa efter viss dag och även en rätt att häva avtalet om hyrestiden infaller efter viss senaste dag. 

För att veta vid vilken tidpunkt tillträdesdagen beräknas infalla bör rörliga tillträdesdagar kombineras med att hyresvärden skickar ett meddelande till hyresgästen om vilken tidpunkt tillträdesdagen beräknas infalla, s.k. inflyttningsmeddelande. 

Sammanfattningsvis råder stor frihet för parterna att komma överens om hur bestämmandet av tillträdesdagen ska ske och för att undvika onödiga rättsförluster och för att skapa en förutsebarhet är det viktigt att tydligt reglera detta när hyresavtalet ingås. Istället för att i hyresavtalet fastställa dag för tillträde rekommenderar vi, vid ny- och ombyggnadsprojekt, ett rörligt tillträde samt att hyresvärden ger hyresgästen ett inflyttningsmeddelande en viss tid innan inflyttning.

 

Av: Jessica Ekmark, Advokat, AG Advokat och Sofia Kämmerling, Biträdande jurist, AG Advokat