Måste hyresgästen betala hyra under Corona-krisen?
30 Mar 2020
Till att börja med vill vi vara tydliga med att situationen med covid-19 framkallar stor osäkerhet i samhället på många plan, även inom juridiken, då vi i nutid inte sett ett virusutbrott av denna paritet tidigare.
För att en hyresgäst ska ha rätt till nedsättning av hyran krävs att det föreligger en brist i lokalen som leder till ett hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. Lokalen ska vara i ett sådant skick så att den kan nyttjas för det avsedda ändamålet. Hinder eller men i nyttjanderätten kan föreligga redan vid en inskränkning i möjligheten att nyttja lokalen på det sätt som framgår av hyresavtalet eller om verksamheten försvåras.
Parterna kan direkt i bestämmelsen om force majeure ange vilka situationer som ska anses utgöra sådana extraordinära händelser, vanligen anges krig, upplopp, brand, naturkatastrofer och strejk. Det förekommer också i avtal att parterna anger till exempel epidemier som en situation som utgör en extraordinär händelse som kan medföra force majeure, det är dock mindre vanligt. Vad som ska anses vara force majeure i det specifika avtalsförhållandet är till stor del beroende av vad parterna har avtalat och hur det aktuella avtalet är formulerat.
Det finns inte någon bestämmelse i hyreslagen som reglerar force majeure. För det fall avtalet saknar reglering om force majeure är det tveksamt om köprättens regler om kontrollansvar kan tillämpas analogt. Högsta domstolen verkar dock i NJA 2019 s. 445 ha öppnat upp något för att till viss del tolka hyresrätten i ljuset av obligationsrättsliga principer, vilka bland annat kommer till uttryck i köplagen.
Med tanke på att hyresgästens skyldighet är att betala hyran skulle det möjligen vara force majeure om de allmänna betalningssystemen ligger nere under längre tid.
Jämkning med användning av 36 § avtalslagen
Oskäliga avtalsvillkor kan bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen. Ett villkor i avtalet kan bli oskäligt med anledning av senare inträffade förhållanden. För att 36 § avtalslagen ska vara tillämplig och ett avtalsvillkor jämkas krävs att det är fråga om en extraordinär omständighet.
Det är viktigt att notera att 36 § avtalslagen mycket sällan tillämpas i kommersiella avtal och att extraordinära omständigheter krävs. Bestämmelsen kan dock eventuellt åberopas när nya omständigheter har uppstått efter det att parterna ingått avtalet.
Möjligheterna att göra gällande krav på reducering av hyran på grund av covid-19 kommer att variera beroende på utformningen av det enskilda hyresavtalets bestämmelser och vilka omständigheter som ligger till grund för kravet. Självklart står det dock alltid parterna fritt under den rådande situationen att ingå en särskild överenskommelse för att underlätta för hyresgästen att kunna erlägga hyra. Det kan också nämnas att branschorganisationen Fastighetsägarna på sin hemsida har rekommendationer om hur fastighetsägare kan stötta lokalhyresgäster. Det är många som drabbas i spåren av covid-19 och vi får helt enkelt hoppas att branschen håller ut och tillsammans kan ta sig igenom denna kris.
Av: Advokat Johan Gadd och biträdande jurist Jonas Sabel, AG Advokat
30 Mar 2020
Relaterade artiklar
Mest lästa
Annonsera
CityMark.today publicerar branschaktuella nyheter och artiklar varje dag riktat till hyresgäster som står inför en flytt till nya lokaler eller ska se över sitt lokalbehov. Annonsera på citymark.today!
Läs mer-
Nybyggt kontor – med bio och takbar
Humlegården Fastigheter har öppnat portarna till det nya kontorskomplexet Origo, beläget mellan Sundbyberg och Solna.
-
Game Town med coworking för spelutvecklare
En kreativ, innovativ och social mötesplats för spelutvecklare öppnar i Fatburen i Stockholm.
-
JLL expanderar och förstärker inom logistik
Anställer ny Head of Industrial and Logistics Leasing.
-
Snart öppnar Clarion Hotel Karlatornet
Hotellet kommer erbjuda 300 hotellrum och de lyxigaste rumskategorierna har byggts inuti Karlatornet
-
Kraftigt ökade vakanser på Malmös kontorsmarknad
Vakansgraderna har ökat dramatiskt under vintern och våren.
-
Ny Head of Real Estate Advisory på Drees & Sommer Sverige
Har lång erfarenhet och omfattande kompetens inom tillgänglighet, arkitektur och fastighetsrådgivning.
-
Wihlborgs hyr ut till Region Skåne i Malmö
Samlokaliserar Hjälpmedelsverksamheten till fastigheten Sufflören 4 i Hyllie.