Sju vanligaste misstagen vid uppsägning av hyreskontraktet

 
Sju vanligaste misstagen vid uppsägning av hyreskontraktetHyresexperten Helena Bjälkemo, Partner på AG Advokat. Hyreslagen har stränga formaliakrav vid uppsägning och misstagen kan bli kostsamma. Brister i uppsägningen kan leda till att den blir utan verkan och att hyresavtalet istället förlängs på oförändrade villkor. Här listar hyresexperten Helena Bjälkemo, Partner på AG Advokat, de sju vanligaste misstagen som sker i samband med uppsägning av lokalhyreskontrakt.

JURISTKRÖNIKA: För att undvika oönskade konsekvenser bör du, både om du ska utföra eller har mottagit en uppsägning, alltid kontrollera handlingen noggrant. Vi på AG Advokat är experter inom kommersiell hyra och hjälper er gärna med dessa frågor.

1. Rätt avtal  

Framgår det tydligt vilket hyresavtal som uppsägningen avser? Om flera lokaler förhyrs på samma adress kan det vara svårt att avgöra vilket avtal som uppsägningen avser. Är det osäkert vilket avtal som avses, kan uppsägningen anses ogiltig. Ibland glöms tillhörande avtal bort, som förråd eller parkering. Avser uppsägningen avflyttning, till exempel avveckling av en verksamhet eller för större ombyggnation av fastigheten, är det särskilt viktigt att samtliga hyresavtal för etableringen omfattas av uppsägningen. Om ni inte kan hitta alla avtal, kan vägledning ges från den senaste hyresavin. 

2. Parter  

Till vem är uppsägningen riktad? Hyresrätten kan ha överlåtits utan att detta korrigerats i hyresavtalet. Ibland misstar sig avsändaren och skickar uppsägningen till en fysisk person istället för dennes aktiebolag som är part enligt hyresavtalet. Ofta delar flera bolag inom samma koncern lokaler, säkerställ då vilket bolag som faktiskt är hyresgäst. Ha för vana att alltid kontrollera parterna i hyresavtalet, fastighetsregistret och senaste hyresavin. 

Det ska framgå vem som är avsändare av uppsägningen. Uppsägningen bör undertecknas av hyresvärden eller dennes ombud. Hyreslagen anger dock inte att hyresvärdens uppsägning måste undertecknas, så något absolut krav på en underskrift föreligger inte. Bara om det i avsaknad av en underskrift kan råda osäkerhet om vem som skickat uppsägningen eller dennes behörighet inte kan styrkas, kan uppsägningen underkännas.

3. Tidsfrister  

Håll koll på uppsägningstiden! För att uppsägningen ska vara giltig krävs att den skett i rätt tid. Se till att du har ett komplett hyresavtal, inklusive eventuella tilläggsavtal där parterna kan ha justerat både hyrestid och uppsägningstid.  

För lokalhyresavtal som löper på längre tid än nio månader är uppsägningstiden alltid minst nio månader. Har längre uppsägningstid avtalats, gäller den längre uppsägningstiden. Notera dock att om parterna avtalat om en kortare uppsägningstid, till exempel tre månader, kan hyresgästen använda sig av denna. Hyresvärden måste dock iaktta den lagstadgade uppsägningstiden om nio månader. Ett avtalsvillkor om en ömsesidig uppsägningstid om tre månader kommer i praktiken vara nio månader för hyresvärden, men endast tre månader för hyresgästen.

4. Villkorsändring  

De nya villkoren måste vara noga preciserade. Villkoren kan avse hyra och andra för hyresförhållandet relevanta frågor och kan anges direkt i uppsägningshandlingen eller biläggas som ett förslag till nytt hyresavtal. Mottagaren ska kunna förstå exakt vad de nya villkoren innebär och i princip kunna acceptera dem rakt av.   

Hänvisas det till bilagor som saknas eller innehåller uppsägningen motsägelsefulla uppgifter? Finns beräkningsgrund för villkor om tillägg på hyran, till exempel för fastighetsskatt? Om ni vill justera hyran måste beloppet specificeras i uppsägningen, det räcker inte att endast ange att hyran ska höjas eller sänkas. Notera även att en uppsägning för villkorsändring inte kan avse ändrad area då det medför att ett nytt objekt upplåts. Försumlighet kan inte repareras i efterhand. Otydliga villkor i uppsägningen kan resultera i att uppsägning anses ogiltig. 

5. Giltigt skäl vid förlängningsvägran 

Vid uppsägning för avflyttning måste skälen anges för varför hyresavtalet inte förlängs. Det går inte att i efterhand förklara eller förtydliga vad som menades i uppsägningen. Hyresvärden riskerar skadeståndsskyldighet på minst en årshyra om denne saknar godtagbara skäl för uppsägningen. Skälen för uppsägningen utgör tolkningsunderlag vid en eventuell tvist om rätt till ersättning. Det bör noteras att en uppsägning för avflyttning är definitiv och kan inte ensidigt återkallas av den som gjort uppsägningen, detta gäller oavsett vilken part som gör uppsägningen.

6. Underrättelse  

Uppsägningen ska innehålla ett meddelande om att hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling om denne inte går med på att avflytta utan ersättning. Utan underrättelsen är uppsägningen ogiltig.

7. Delgivning  

Uppsägning för villkorsändring måste göras skriftligen. En uppsägning för avflyttning får vara muntlig om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande. En lokalhyresgäst kan alltid säga upp ett hyresavtal genom att sända ett rekommenderat brev till hyresvärdens registrerade adress eller till den som är behörig att ta emot hyra. Den dag brevet lämnas för postbefordran räknas som uppsägningsdag, även om hyresvärden inte skulle lösa ut brevet. Detta skiljer sig från de krav som åvilar hyresvärden, vars uppsägning måste delges hyresgästen – innebärande att hyresvärden måste kunna bevisa att hyresgästen tagit emot uppsägningen. Detta sker lättast genom att hyresgästen bekräftar mottagandet av handlingen eller att man vänder sig till en auktoriserad delgivningsfirma. Utan delgivning blir uppsägningen ogiltig.


Helena Bjälkemo, Partner på AG Advokat

 

 

 

 

Taggar

Inför flytten

 

Lediga lokaler