Stigande avkastningskrav – men stabilisering i sikte

– Avkastningskraven har skiftat upp väldigt snabbt sedan mitten av 2022 och prognosen för det närmaste året pekar på en fortsatt uppgång, säger Karin Witalis som ansvarar för undersökningen inom SEPREF.

Konsensusprognosen är en undersökning inom branschen om utvecklingen av hyror och avkastningskrav för kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö under det närmsta kvartalet liksom på ett års sikt. Det är hyror och avkastningskrav för moderna kontor i bästa läge som prognostiseras, så kallade prime-kontor.

Den kortsiktiga hyresprognosen som sträcker dig fram till slutet av kvartalet, alltså den 31 december, pekar på en höjning av primehyresnivån Malmö, till 3175 kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivån i Stockholm och Göteborg väntas däremot förbli oförändrad på kort sikt på 8500 respektive 4000 kronor per kvadratmeter och år.

– Trots den svaga konjunkturen har vi inte sett sjunkande hyror i någon av de tre städerna. Efterfrågan är fortsatt stark på högkvalitativa kontor i bästa läge.

Andelen svarande som förväntar sig stigande kontorshyror på ett års sikt har dock minskat i samtliga städer. Det stora flertalet svarande förväntar sig oförändrade hyror det närmaste året.

– Prognosen för den ettåriga hyresutvecklingen i Stockholm påminner om de prognoser som gjordes kring årsskiftet 2012–2013. Gör vi samma jämförelse för Göteborg och Malmö ser vi att stämningsläget på dessa kontorshyresmarknader är dystrare i dag än det var för tio år sedan.

Fortsatt yield-ökning

Den andra delen av konsensusprognosen avser alltså avkastningskrav, eller yielder på branschlingo. Den kortsiktiga prognosen för avkastningskraven, prime offie yield, har fortsatt att skruvas upp detta kvartal i Stockholm (3,80 procent) och Göteborg (4,45 procent) och Malmö (4,75 procent). Yielderna har skiftat upp med 67–75 punkter de senaste sex kvartalen.

I linje med de senaste fem kvartalen väntar sig en stor majoritet av branschen att avkastningskraven fortsätter uppåt det närmaste året: 64–73 procent av de svarande.

– Vi ser dock att andelen svarande som förväntar sig oförändrade avkastningskrav på 12 månaders sikt har ökat i samtliga tre städer detta kvartal, vilket kan tolkas som att en stabilisering i yieldutvecklingen kommer allt närmare.

Datan från SEPREF-undersökningarna ger många möjligheter att göra historiska jämförelser. Den senaste undersökningen är hela nummer 61 i ordningen – som sträcker sig omkring 15 år tillbaka i tiden – vilket ger unika insikter på den svenska marknaden.