Analys: osäker utveckling för kontorsmarknaden

Intresset för nyinvesteringar i kontorslokaler har hittills inte påverkats nämnvärt av den konjunkturförsvagning som pågått i några år. Konjunkturinstitutet, KI, räknade i sin decemberprognos med att tillväxttakten i ekonomin 2020 och 2021 stannar på omkring 1 procent per år. Finansdepartementet drog ned förväntningarna ytterligare inför vårbudgeten. Det är en tillväxttakt som historiskt hållit tillbaka bygginvesteringar.

KI räknade i december 2019 med att tillväxttakten i de fasta investeringarna inom tjänstenäringarna skulle falla tillbaka från genomsnitt 5 procent per år till i stort sett ingen tillväxt alls. Och då var följderna av coronapandemin inte kända. Stämningsläget bland tjänsteföretagen har försämrats påtagligt under det senaste året och aviserat en försvagning av marknaden. I Konjunkturinstitutets barometer för mars 2020 tilltog pessimismen ytterligare.

Produktionsutvecklingen det närmaste året är svår att förutsäga. Men en jämförelse i Byggfaktas databas med marknadsläget omedelbart efter finanskrisen 2008 pekar på att byggstarterna på kort sikt skulle kunna halveras.

Nyproduktionen av kontorslokaler minskade med omkring 20 procent under 2019 och fallet har fortsatt i ungefär samma storleksordning under första kvartalet 2020. Sett i ett lite längre perspektiv är produktionsnivån fortfarande rätt normal med byggstarter på drygt 400 000 kvadratmeter de senaste tolv månaderna. Det motsvarar i stort sett årsgenomsnittet för de senaste tio åren.

Utbudet av nya kontorslokaler har mer än fördubblats under de senaste tio åren. Det har varit en påtagligt stabil tillväxt sedan 2010. Under 2019 färdigställdes omkring 500 000 kvadratmeter kontorslokaler. En ökning med omkring 20 procent jämfört med året innan. Under 2020 ligger utbudet kvar på ungefär samma nivå. Och kan enligt Byggfaktas databas stiga ytterligare under 2021.  

Intresset för nyproduktion av kontorslokaler avspeglas också i viss mån av inflödet av nya projekt till Byggfaktas databas som har gått tillbaka något men fortfarande ligger på en långsiktigt normal nivå.  

De tre storstadsregionerna har över tid svarat för omkring 65 procent av byggstarterna med Stockholmsregionen på knappt 35 procent, Göteborgsregionen drygt 15 procent och Malmöregionen drygt 10 procent. Nyproduktionen i de tre regionerna har utvecklats olika de senaste fem åren.

Det är framför allt Göteborgsregionen som sticker ut med en stadig tillväxt under de senaste fem åren; byggstarterna har i stora drag fördubblats och ligger drygt 10 procent över genomsnittet för de senaste fem åren. Ett flertal stora projekt har påbörjats som kommer att i det närmaste fördubbla utbudet de närmaste åren. Drygt hälften av nyproduktionen återfinns i Centrum. Göteborgsregionens kontorsbyggande gick relativt ostört genom finanskrisen 2008. Byggstarterna föll visserligen med 60 procent 2009 men byggstaterna tog snabbt fart igen och har ökat mer eller mindre kontinuerligt sedan 2010.

I Stockholmsregionen har nyinvesteringarna minskat väsentligt de senaste åren. Den senaste toppen nåddes 2016 då omkring 200 000 kvadratmeter kontorslokaler påbörjades. Sedan dess har byggstarterna backat med 35 procent till 130 000 kvadratmeter. Men det är fortfarande i höjd med genomsnittet för de senaste tio åren. 

Utvecklingen under det närmste året är mycket osäker men en jämförelse med åren efter finanskrisen 2008 kan ge en fingervisning om vad som kan vara på gång. Byggstarterna halverades omedelbart och låg sedan kvar på samma nivå ytterligare ett par år. Utbudet av nya kontorslokaler når under 2020 omkring 200 000 kvadratmeter; den högsta nivån på 20 år. Utbudet under 2021 ser ut att bli ungefär lika stort.

Kontorsbyggandet i regionen är starkt koncentrerad till Stockholm och Solna som tillsammans svarade för 75 procent av marknaden de senaste fem åren. Projektreserven omfattar omkring 1 000 000 kvadratmeter med fortsatt stark koncentration till Stockholm och Solna.

Kontorsbyggandet i Malmöregionen minskade med 60 procent under 2019. Det är den lägsta nivån på tio år. Det är också 60 procent under den genomsnittliga produktionen de senaste tio åren. Och Malmömarknaden ser fortsatt svag ut. En indikation på en svagare marknad är att inflödet av nya projekt till Byggfaktas databas halverades under 2019 och låg på samma nivå som efter finanskrisen 2008. Efter finanskrisen 2008 minskade byggstarterna med drygt 50 procent. Projektreserven omfattar omkring 250 000 kvadratmeter med preliminär byggstart de närmaste åren.

Lars-Örjan Axling