Andrahandsuthyrning – vad gäller enligt lagen?

Jessica Ekmark, advokat AG Advokat och Niclas Tidare, biträdande jurist AG Advokat. Juridiken kring hyresavtal kan vara snårig. I en rad juristkrönikor kommer vi försöka reda ut vad som gäller med lagar och paragrafer för kommersiell hyra. Den här gången tar vi upp andrahandshyra eller upplåtelse av del av lokal enligt hyreslagen.

Ett hyresförhållande innebär vanligtvis ett åtagande som sträcker sig över flera år. När ett hyresavtal väl har ingåtts har parterna kommit överens om omfattningen av hyresförhållandet och således lokalens storlek. En hyresgäst vars behov av lokalens yta förändrats under pågående hyrestid har viss möjlighet att upplåta hela lokalen eller delar av lokalen i andra hand. Men under vilka förutsättningar får en hyresgäst upplåta lokalen vidare? Reglerna skiljer sig åt för det fall då lokalen upplåts i andra hand (s.k. total sublokation) och det fall då del av lokalen upplåts (s.k. partiell sublokation).

Total sublokation

Total sublokation föreligger när lokalen upplåts i andra hand till annan för självständigt brukande, vilket normalt brukar avses när man talar om andrahandsuthyrning. Sådan andrahandsuthyrning kräver som huvudregel att hyresvärden lämnar sitt samtycke. Om hyresvärden inte samtycker kan dock hyresgästen begära tillstånd från hyresnämnden och därigenom ändå få hyra ut lokalen i andra hand. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs dels att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, dels att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. 

Befogad anledning för hyresvärden att vägra samtycke kan exempelvis vara om förstahandshyresgästen enligt hyresavtalet betalar moms på hyran men andrahandshyresgästen inte bedriver momspliktig verksamhet och därigenom rubbar hyresvärdens förutsättningar att debitera moms på hyran. Det kan också särskilt noteras att ju längre tid förstahandshyresgästen har för avsikt att hyra ut lokalen i andra hand desto svagare är dennes motiv till att andrahandsuthyrningen ska bestå mot hyresvärdens vilja. 

Partiell sublokation

Partiell sublokation föreligger när hyresgästen inrymmer annan i lokalen. Till skillnad från nyss nämnda andrahandsuthyrning krävs inte hyresvärdens samtycke när annan inryms i lokalen, men däremot får ett inrymmande inte ske om det kan medföra men för hyresvärden. En vanlig frågeställning brukar därför vara var gränsen mellan inrymmande och den tillståndspliktiga andrahandsuthyrningen går.

Vid bedömningen av om det är fråga om en tillståndspliktig andrahandsuthyrning har i rättspraxis vikt lagts vid om andrahandshyresgästen har haft rätt till självständigt nyttjande eller inte. I praxis har en andrahandshyresgäst ansetts ha haft självständig rätt även då förstahandshyresgästen undantagit ett låst rum. Avgörande för bedömningen är alltså inte om hela eller endast del av lokalarean hyrs ut i andra hand. 

Konsekvenser vid felaktig bedömning

Konsekvensen av att en hyresgäst bryter mot dessa regler är att hyresrätten kan komma att förverkas. Förverkande sker dock först om inte hyresgästen efter tillsägelse och utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller, i fråga om total sublokation, ansöker om och beviljas tillstånd från hyresnämnden. Vid total sublokation måste rättelse begäras av hyresvärden inom två månader från det att denne fick vetskap om upplåtelsen. En felaktig bedömning från hyresgästens sida om att tillstånd inte behövs kan alltså leda till att hyresavtalet förverkas och att hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

Av : Jessica Ekmark, advokat AG Advokat och Niclas Tidare, biträdande jurist AG Advokat 

27 Jun 2019

• 

  De är mest nöjda med arbetsgivarens policy om distansarbete

  Generellt är 53 procent nöjda med det beslut som har fattats. 

• 

  Wihlborgs bygger ny anläggning i Malmö

  Ett 20-årigt avtal har tecknats om 10 000 kvadratmeter på Galoppen 1 i Fosie i östra Malmö.

• 

  Levande Interiör är Årets växtinredare

  Det vinnande bidraget har skapats i sportbilstillverkaren Koenigseggs lokaler.

• 

  Kontorsfastighet på Gärdet renoveras

  Renoveringsprojektet omfattar cirka 15 000 kvadratmeter och ska vara klart hösten 2025.

• 

  Ny hyresgäst till Solna Business Park

  Fabege tecknar avtal om nytt kontor och showroom på drygt 4 300 kvadratmeter i hörnet Svetsarvägen. 

• 

  Glaspriset till E.ons kontor Sjustjärnan

  "Projektet tilldelas Glaspriset 2024 för sina höga ambitioner gällande framtidens arbetsmiljö"

• 

  Fastighetsbolaget K2A vinnare i årets Symbios

  Årets Symbios prisar svenska bolag som lyckas kombinera ansvarstagande med lönsam tillväxt.