Så slipper du skadestånd vid ombyggnation

När det gäller rätten till nedsättning av hyra har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran om brist i nyttjanderätten uppstår under hyrestiden, till exempel om det förekommer störningar i lokalen i form av buller, avskärmningar, minskat ljusinsläpp, hinder framför fönster eller försämrad access. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vad gäller nedsättning av hyra är strikt och kräver således inte att hyresvärden varit vårdslös. Ansvaret gäller oavsett vem som orsakat bristen. Nedsättningens storlek är beroende av bristens beskaffenhet och hur bristen påverkat användningen av lokalen. Det är dock alltid hyresgästen som har att visa att brist uppstått i lokalen.

När det gäller rätt till skadestånd vid brist i nyttjanderätten under hyrestiden krävs att hyresvärden varit vårdslös. Bevisbördan för detta är omvänd vilket innebär att hyresvärden måste visa att denne inte varit vårdslös. Att bygga om en fastighet kan dock inte anses vårdslöst i sig, däremot kan vårdslösheten bero på hur arbetena utförs och med vilken aktsamhet – såsom exempelvis om hyresvärden borde utfört arbetena etappvis, säkerställt viss framkomlighet till lokalen, utfört arbetena kvällstid eller avskärmat området som byggs om.

För en butiksinnehavare kan dock ombyggnationer innebära ekonomisk förlust även om arbetena utförs på ett aktsamt sätt, men föreligger ingen vårdslöshet har som sagt inte hyresgästen rätt till ersättning för förlusten. Har hyresvärden däremot varit vårdslös så ska hyresgästen visa vad skadan uppgår till och att skadan beror på byggnationerna och inte på något annat.

Frågan om ersättning vid ombyggnationer av galleria har prövats av hovrätten över Skåne och Blekinge genom dom 2018-07-24 i mål T 1920-17. I målet genomförde hyresvärden ombyggnationer i köpcentrumanläggningen Entré i Malmö. Intersport, som då var en av hyresgästerna i Gallerian, hade fått tillträde till sin lokal när den nya gallerian invigdes. Fyra år därefter påbörjade hyresvärden ombyggnationer vilket enligt Intersport hade inneburit hinder och brist i Intersports nyttjanderätt till deras lokal och tillhörande gemensamhetsutrymmen. Med anledning av detta begärde Intersport bland annat nedsättning av hyran och skadestånd samt deponerade hyra hos Länsstyrelsen. Hyresvärden väckte talan gentemot Intersport för bland annat lyftande av deponerade medel, ersättning för full hyra och skadestånd.

Då hovrätten menade att ombyggnationerna bland annat varit mer omfattande och tidskrävande än vad Intersport kunnat räkna med, främst mot bakgrund av att arbetena påbörjades så nära inpå gallerians färdigställande och invigning, ansåg hovrätten att Intersport var berättigat till nedsättning av hyra med 40 %. Arbetena som utförts av hyresvärden innebar bland annat att innertaket plockades ned, golvbeklädnaden bilades bort, rulltrappor stängdes av i perioder och huvudentrén stängdes och ersattes av provisoriska entréer. Vad gäller rätten till skadestånd ansåg hovrätten, till skillnad från tingsrätten, att Intersport inte visat att de faktiskt lidit någon skada (lokalen var uthyrd i andra hand och det var inte visat att andrahandshyresgästen framställt något formellt krav till Intersport).

Målet är överklagat till Högsta domstolen som beviljat prövningstillstånd. Högsta domstolen har ännu inte meddelat dom och vi vet således inte om Högsta domstolen kommer att ändra hovrättens bedömning. Oavsett det så är det viktigt att känna till vad man bör tänka på vid renovering och ombyggnationer och att hänsyn även ska tas till den verksamhet som bedrivs i närliggande lokaler och fastigheter i den utsträckning det är möjligt.