GÄSTKRÖNIKA: Det talas ofta om att kontorsmarknaden är i förändring. Det är fel. Kontorsmarknaden är i omritning. De gamla kartorna gäller inte längre, och de nya är fortfarande skissade med blyerts. I Stockholm, Göteborg och Malmö ser vi samma mönster: hyresgästerna har blivit mer kräsna, fastighetsägarna mer kreativa och städerna mer polariserade. Det är inte längre kvadratmeter som avgör – det är relevans.
Stockholm är just nu Nordens mest tudelade kontorsmarknad. CBD, Hagastaden och delar av Södermalm fortsätter att vara magnetiska. Det är här man rekryterar, möts, syns och bygger kultur. Det är här man vill vara när man vill vara någon.
Men vad händer när det “är fullt”? När prime‑lägena når sin kapacitetsgräns? Det som händer är inte stagnation – det är expansion. Vinnarlägena börjar “läcka över” sin attraktionskraft till angränsande områden. Vi ser det redan: Vasastan får draghjälp av Hagastaden, Norra Bantorget av CBD, Hornstull av Södermalm. Det är inte en slump. Det är identitetssmitta. När ett område är så starkt att det inte kan växa inåt, växer det utåt.
Det öppnar möjligheter för fastighetsägare som sitter på gränszoner: de som kan skapa tydliga koncept, modern teknik och bra service kan rida på prime‑områdenas våg. Det kräver mod, investeringar och en tydlig idé – men det är fullt möjligt.
Förlorarlägena, är de dömda att misslyckas? Nej – dömda att förändras
Kista, Globenområdet och de perifera kontorsklustren längs motorvägarna har tappat mark. Det är ingen hemlighet. Men det är inte samma sak som att de är irrelevanta. De är bara felkalibrerade.
Förlorarlägena kan lära sig tre saker av vinnarlägena:
1. Identitet slår historia. Kista kan inte leva på sin tech‑historia. Den måste skapa en ny berättelse – kanske kring forskning, utbildning eller datacenter. Historien är inte en strategi.
2. Ekosystem slår isolering. Vinnarlägena fungerar för att de erbjuder mer än kontor: restauranger, kultur, kollektivtrafik, puls. Förlorarlägena måste bygga ekosystem, inte bara byggnader.
3. Tydlighet slår “billigt”. Hyresgästerna vill inte ha billigt. De vill ha bra. Ett område som är billigt men otydligt kommer alltid att förlora mot ett område som är dyrare men begripligt.
Det finns potential i dessa lägen – men den är inte kvadratmeterbaserad. Den är konceptbaserad. Ett område som idag känns sekundärt kan bli attraktivt om det erbjuder något som city inte kan: extrem flexibilitet, specialiserade labbmiljöer, stora sammanhängande ytor för produktion eller logistiknära verksamheter. Det kräver att fastighetsägare slutar försöka vara “nästan city” och istället blir “bäst på något annat”.
Göteborg och Malmö har stabilare marknader, men med samma logik
Göteborgs styrka ligger i sina tydliga kluster: CBD, Gårda och Lindholmen. Lindholmen är ett skolboksexempel på hur ett område kan lyckas när det har en tydlig profil och ett starkt ekosystem.
Malmö är mer stabilt, men samma princip gäller: Triangeln, Centralstationen och Universitetsholmen fungerar för att de är begripliga. Resten av staden måste jobba hårdare för att skapa relevans.
Fastighetsägarnas verklighet där tomställda ytor som måste få en ny roll
Fastighetsägare sitter på vakanser som inte kommer att fyllas av traditionella kontorshyresgäster. Det är dags att sluta hoppas på “återgången” och börja bygga framtiden.
Jag ser tre tydliga strategier:
Konvertering till bostäder, utbildning eller vård. Repositionering till coworking, medlemsklubbar, labbmiljöer eller flexytor. ESG‑uppgradering för att möta hyresgästernas krav på hållbarhet och energieffektivitet.
Det är inte längre en fråga om att rädda ytor – det är en fråga om att skapa nya användningsområden.
Hyresgästernas verklighet med överytor, osäkerhet och en marknad som kräver skärpa
Hyresgästerna sitter på ytor de inte behöver och försöker navigera en marknad som är både möjlighetsrik och förvirrande. Att “byta kvadratmetertänk mot identitet” är sant – men det är inte tillräckligt. De behöver mer innovativa råd.
Här är vad hyresgästerna faktiskt måste göra:
1. Sluta tänka “kontor” – börja tänka “system”.
Kontoret är inte en plats. Det är en del av ett arbetslivssystem som består av digitala verktyg, kultur, ledarskap och fysiska miljöer. Hyresgäster som bara optimerar yta kommer att misslyckas.
2. Välj läge utifrån rekrytering, inte adress.
Det är inte var företaget ligger som avgör – det är var medarbetarna vill arbeta. Pendling är arbetslivets största flaskhals. Den som ignorerar det förlorar talang.
3. Prioritera byggnader som klarar AI‑drivet arbete.
Det handlar inte om att ha “bra wifi”. Det handlar om att ha byggnader som klarar datatunga arbetsflöden, säkerhet, redundans och digital stabilitet. AI förändrar kontorskraven snabbare än någon annan trend.
4. Välj kontor som stödjer kultur – inte bara funktion.
Det är kulturen som avgör om medarbetarna kommer in. Kontoret måste vara en plats där man vill vara, inte en plats man måste vara.
5. Satsa på flexibilitet som strategi, inte som nödlösning.
Flexytor, coworking och modulära planlösningar är inte “nice to have”. De är en försäkring mot framtida beteendeskiften.
Resiliens, AI och hållbarhet – marknadens nya spelregler
Resiliens handlar inte längre om att klara en lågkonjunktur. Det handlar om att klara beteendeförändringar. AI handlar inte om teknik – det handlar om arbetsflöden. Hållbarhet handlar inte om certifieringar – det handlar om värde.
Fastighetsägare som inte förstår detta kommer att få vakanser. Hyresgäster som inte förstår detta kommer att få ineffektiva organisationer.
Min slutsats: Kontorsmarknaden är inte en djungel – den är en karta som ritas om i realtid
Hyresgästerna behöver inte machete. De behöver kompass. Fastighetsägarna behöver inte fler kvadratmeter. De behöver tydligare idéer. Och städerna behöver inte fler kontorskluster. De behöver fler identiteter.
Kontorsmarknaden 2026 är inte svår. Den är bara ny. Och den som vågar tänka system, ekosystem och identitet – inte yta – kommer att vara den som ritar nästa karta.
Karin Ståhl, Senior Expert & Konsult, Frandesta Produktion
